事件
   
2017年3月19日下午,华鑫股份发布2016年年度报告,报告期内实现营业收入6.09亿元,同比+66.79%;实现归母净利润1.54亿元,同比增长+18.27%;EPS为0.29元,ROE为7.83%。
   
简评
   
房地产去历史库存带来业绩增长。报告期内公司实现收入6.09亿元,同比+66.79%。细分来看,房地产献了4.88亿元的收入,同比+67.65%,主要来源于上海金桥金领之都园区办公物业以及部分存量物业的销售面积的增加;房地产业务成本仅同比+6.41%,主要因为本期销售的是存量房产,账面成本远低于市价。最终本期房地产业务毛利达到3.30亿元,同比大增151.87%,构成业绩增长的主因;房地产业务毛利率为67.65%,比去年增加20.74个百分点,达到7年以来的最高值。
   
期间费用率有所上升。报告期内,公司销售费用为1934.82万元,同比+87.54%,主要因为销量增加带来销售咨询费及营业推广费增加719.13万元;管理费用为9933.14万元,同比+90.19%,主要因为上年新收购的奥伦实业子公司本年全年并表造成折旧费用增加1093.43万元,以及受托管理业务相关人员扩充导致职工薪酬增加2237.44万元;财务费用为6004.09万元,同比+117.45%,主要因为本期借款增加导致利息支出增加1676.10万元,以及结构性存款减少导致利息收入减少1559.49万元。
   
未置出物业租金收入稳定,构筑业绩底线。得益于接近100%的出租率,公司物业出租收入保持稳定,2016年金领之都A区和商城路项目合计取得租金收入6366.42万元,同比+0.14%;华鑫海欣大厦出租率为97.81%,同比微降0.21个百分点。在行业租金回报率不发生重大改变的前提下,持有型物业估值将维持在20亿元以上,上市公司未来可根据公司的战略规划经营使用该类资产,为业绩提供弹性和保障。
   
拟置入华鑫证券业绩优于行业平均水平,并站上IPO和可转债扩容的风口。2017年3月2日,华鑫股份收购华鑫证券100%股权获无条件过会,重组完成后公司主营业务转为证券业,不再从事房地产开发业务。根据年报,华鑫证券2016年营业收入和净利润分别为14.69亿元和2.82亿元,同比分别-33.23%和-45.34%,优于行业平均水平。华鑫证券的亮点在于与与摩根士丹利合资经营的投行业务,对项目的执行完全依照摩根士丹利全球平台的高标准,自成立以来先后为国家电网公司、深圳地铁集团等大型国企发行债券或股权融资,展现出超越自身规模的承揽能力。2017年至今摩根华鑫证券共承销可转债50亿元,同比+566%,承销其他债券91.83亿元,同比+13.37%,并储备了2家IPO项目,随着IPO和可转债扩容,其2017年投行业务收入有望接近5亿元。
   
控股股东资源丰富,带来产融整合与国企改革想象空间。华鑫证券的控股股东上海仪电集团主打信息+不动产+非银三大新型产业框架,致力提供智慧城市解决方案;以华鑫证券为代表的非银金融板块负责向智慧城市项目提供资产证券化、资产管理、融资租赁等多方面的服务,产融结合空间较大,业绩不“靠天吃饭”。近期,上海国资委下发了《上海市国资委党委2017年工作要点》,通过逐条比对,我们发现集团已在推进国有经济有质有效增长、发展混合所有制经济、推进开放性市场化重组、推进科技创新等多个方面走在改革前列,并在员工持股和股权激励上有改革机遇。
   
非净资本业务强劲,享受高估值,维持“增持”评级。华鑫证券置入时,PE和PB分别为21.49倍和1.60倍,低于可比公司;重组完成后,公司总股本10.61亿股,预计2017/2018年公司营业收入为15.69亿元/18.40亿元,同比+157.49%/+17.25%;归母净利润3.39亿元/4.77亿元,同比+119.74%/+40.76%。对应PE分别为45X、32X,PB2.5X、2.39X。考虑到公司房地产价值低估、未来出售可释放的业绩弹性,给予“增持”评级。
   
风险提示:投行储备项目不足,市场下行风险。